Проекты
Заказчики
Публикации
Дипломы
Сертификаты
Главная      |      Новости      |      О компании      |      Контакты      |      Проекты

МАЛОЭТАЖНАЯ ЗАСТРОЙКА: МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

<< назад

E.С .Баженова,
Е.Г. Костина


Уже не только архитекторы, но и простые москвичи, те, кто привык к сложившемуся городскому масштабу в 5-12 этажей, зеленым уютным дворам, глядя на вырастающие как грибы 17-25-этажные здания, задаются вопросом — что будет дальше? Ведь на глазах разрушаются сложившиеся структурные и планировочные характеристики — понятия «своего» двора, приватности, узнаваемости места, идентификации соседей, - которые необходимы для создания комфортной среды обитания. К сожалению, очевидно, что и у профессионалов, занимающихся планировкой и застройкой жилых районов, нет готового ответа на эти вопросы. Существующие московские нормативы плотностей жилой застройки практически запредельны(1), планировочные модули современных жилых микрорайонов(2) катастрофически несовместимы ни с природным ландшафтом, ни со сложившейся истинно московской средой. Уровень благоустройства жилых территорий в новых районах напоминает выжженную пустыню и не вызывает желания задерживаться на этих просторах.
Надо отдать должное московским проектным институтам, занимающимся разработкой типовых индустриальных домов — за последнее десятилетие серии стали гораздо привлекательнее внешне и разнообразнее планировочно. Каждая из них насчитывает множество модификаций, позволяющих обеспечивать решение различных градостроительных, демографических и инвестиционнокоммерческих задач при сравнительно низкой себестоимости квадратного метра (около 300 у.е. без внутренней отделки и внешних сетей). Однако во многих городах России ситуация с крупнопанельным домостроением довольно печальная. Многочисленные ДСК и ЖБИ выпускают продукцию, разработанную 20-30 лет назад и находящуюся на довольно низком уровне архитектурного и строительного качества. Особенно грустно наблюдать эти «Черемушки» в городах с богатым историческим наследием, со своей уникальной градостроительной структурой, системой визуальных акцентов и доминант — таких как Вологда, Боровичи, Елабуга. Сейчас московские строители, практически исчерпав территориальный ресурс города, активно предлагают сто-личный товар городам Подмосковья и России. Конечно, московская строительная продукция на голову выше по ас-сортименту и качеству, чем местная, выпускаемая небольшими, истощенными безденежьем и кризисами домостроительными комбинатами. Однако отсутствие грамотной сбалансированной градостроительной политики в развитии новых жилых территорий не может не настораживать.
А ведь наши архитекторы еще 10-12 лет назад совместно с технологами и конструкторами в комплексных экспериментальных проработках по заданию Госстроя, то есть по госзаказу, предлагали другой путь развития жилищного строительства. Его мы в этой статье назвали «воспоминанием о будущем», потому что верим, что эта альтернатива забыта незаслуженно. Читатель, наверное, уже догадался, что речь идет о городской 2-4(6)-этажной застройке повышенной плотности. Хочется еще раз кратко перечислить ее достоинства:
  • комфортность и социальная адаптивность,
  • средовая совместимость и градостроительная маневренность,
  • энергоэффективность и технологическая простота возведения,
  • экономическая эффективность.

 

Рождествено. Фрагмент генплана.
Вверху 16 блоков (5400x16000), внизу 28 блоков (7200x9750)


Этим достоинствам, однако, противостоит ряд мифов, вернее, стереотипных представлений о малоэтажной застройке.
Миф профессиональный: «малоэтажка» — это неинтересно, мещанская застройка, не присущая городскому образу жизни, отсутствует масштабность градостроительных задач и т.п.
Миф потребительский: блокированная застройка или, как сейчас ее называют риэлторы, «таун-хаусы» — что это такое? Очевидно, хуже, чем дача, и непонятно, лучше ли, чем квартира.
Миф инвесторский: наверное, невыгодно — раз малоэтажная застройка, значит, и выход площади маленький, к тому же индивидуальный проект — кот в мешке, а квартиры в типовом доме все равно купят наверняка.
Опытные проработки и расчеты ЦНИИЭП жилища и не-многочисленные примеры из отечественной практики убеждают, что стоимость строительства 2-5-этажной застройки при большей комфортности и разнообразии может быть ниже традиционной панельной, а значит, более приемлема для покупателей. Так, применение 2-4-этажной блокированной застройки позволяет снизить: себестоимость на 20-25%, затраты на отопление - на 35-40%, на прокладку инженерных сетей и коммуникаций и благоустройство улиц — на 40-45%, при этом плотность застройки примерно соответствует нормативной этажности в 9-12 этажей.
Несмотря на то что государственные жилищные программы уже давно свернуты и наше строительное министерство играет роль придатка МЧС по ликвидации последствий стихийных бедствий, долгое время существовала надежда на заинтересованность московских властей в развитии малоэтажного строительства. Лет семь назад институтами ГКНИиПИ градостроительства Московской области и НИиПИ генплана г. Москвы была разработана концепция размещения комплексного индивидуального жилищного строительства в системе Московской агломерации, предусматривавшая выделение для этих целей до 40 тыс. га территорий. Эта программа была направлена на применение новых комфортабельных типов жилища и эффективных строительных технологий, что могло бы создать альтернативу «дачно-коттеджному буму», по-прежнему лихорадящему Подмосковье. Несмотря на привычно низкий процент реализации, эта программа все-таки дала определенные результаты: те скромные примеры малоэтажных жилых комплексов в пределах Москвы (Южное Бутово, Рождествено, Кунцево, Покровское-Глебово, да и строящееся Кур кино), которые мы сейчас имеем, позволили сохранить ценные в ландшафтном отношении территории и хоть как- то проиллюстрировать собой возможности городской малоэтажки. Эти возможности интересуют многих инвесторов, которые в состоянии найти подходящие участки. В частности, компания «Альфа девелопмент», давно и успешно застраивавшая комплекс «Рождествено» в районе Митино по очень интересному проекту, разработанному авторским коллективом из Московского архитектурного института под руководством В.Д.Красильникова, обратилась к нам три года назад с просьбой о корректировке двух участков застройки в этом комплексе.
Дело было после кризиса 1998 года, когда покупательная способность среднего класса, на который и ориентировались заказчики, была сильно подорвана. Мы должны были найти наиболее экономичные решения как жилых единиц, так и размещения их на участке. Регламентировалось уменьшение площади жилых квартир с 200 кв.м до 100 и 150 кв. м, которое должно было быть компенсировано увеличением их количества. Тип жилища — блокированные town houses — сохранялся, при этом лишаясь встроенных гаражей и подвалов (экономия!), должно было сохраниться и стилевое единство, которое строилось на скатных крышах и сочетании кирпичной!кладки с белыми оштукатуренными участками наружных стен.
Вся работа заняла около 2,5 месяцев. На первом этапе были разработаны 12 вариантов блок-квартир, на основе которых предлагалось 12 вариантов застройки первого участка (кластер 8 площадью 0,31 га) и 10 вариантов для второго (кластер 10 площадью 0,4 га). Надо признаться, мы надеялись поразить заказчика этим «веером» вариантов, но не тут-то было. По результатам их сравнительного анализа для промежуточных конструктивных расчетов на втором этапе проектирования были выбраны два варианта для первого участка (с двумя типами блок-квартир) и один для второго. Эти варианты были просчитаны с точки зрения сопоставления их экономической эффективности по планировочным показателям: периметрам наружных и внутренних стен, вентшахт, фундаментов, площади застройки и площади кровли. Затем на каждый из этих вариантов были наложены варианты конструктивных поэлементных решений: 6 вариантов наружных стен, 4 варианта фундаментов, 4 варианта перекрытий и 2 варианта кровли, при этом наружные ограждающие конструкции были проверены теплотехническим расчетом. В результате были выбраны довольно очевидные решения: наружные двухслойные кирпичные стены с внутренним утеплителем и воздушным зазором, фундаменты из блоков ФБС на монолитной подушке, монолитные перекрытия с утеплителем и скатная кровля по деревянным стропилам с жестким плитным утеплителем.
Отдельно прорабатывался вопрос выбора наиболее экономичных вариантов инженерного обеспечения. Были рассмотрены три варианта размещения газобойлерного оборудования: 1-й — ввод газа в каждую квартиру с установкой индивидуальных котлов, 2-й — строительство пристроенной котельной на каждую группу домов с установкой в каждой из них двух котлов и двух водонагревателей для обеспечения бесперебойной подачи горячей воды , в летний период и З-й — аналогичная схема, но с установкой индивидуальных водонагревателей в каждой квартире. В результате был выбран 3-й вариант, как наиболее . экономичный по эксплуатационным расходам.
На третьем этапе проектирования архитектурные решения были разработаны в полном объеме. Каждый из рассматриваемых участков застраивался одним типом блок-квартир. С архитектурной точки зрения это было не самое лучшее решение, но заказчик получил то, что хотел — себестоимость составила менее 200 у.е. за кв. м с демонтажом проложенных и прокладкой новых внутриплощадочных сетей. Количество жилых квартир увеличилось на двух участках с 26 до 60, при этом выход общей площади составил 7400 кв. м вместо 5200 кв. м, что превышало первоначальную суммарную площадь более чем на 40%, т.е. плотность застройки двух участков составила около 10500 кв. м общей площади/га, что сопоставимо с нормируемыми плотностями застройки средней этажности (4-6 этажей).
Несмотря на вынужденную примитивность архитектурного решения, в натуре застройка смотрится совсем не плохо. Конечно, выручают уникальные характеристики участка, когда в Москве вовсе не видно Москвы — полное впечатление загородного коттеджного поселка, притом весьма благоустроенного и ухоженного. Особенно разителен контраст с расположенными с противоположной стороны шоссе микрорайонами 17-этажной панельной застройки, при этом, что коммерческая стоимость квартир в этих домах примерно равна или даже выше, чем в наших кварталах Рождествено.
Мы рассказали так подробно об этом проекте только потому, что это был первый и последний в нашей практике опыт столь подробного и результативного предпроектного анализа всех составляющих будущей застройки, потребовавший подключения всего арсенала наших прошлых научных работ и участия целой группы высококвалифицированных инженеров-смежников. Надо отдать должное и заказчику, который жестко подавлял наши архитектурные всхлипывания и «выжимал» экономику по всем разделам. Гораздо чаще заказчика перед началом проектирования волнует только один вопрос, сколько проектировщику удастся выжать общей площади из участка, которым он владеет или собирается владеть. Если архитектору при этом удастся обеспечить и качественность всех остальных решений, это относится уже как бы к его личной заинтересованности. И все же роль частного заказчика в формировании градостроительных образований становится весьма существенной, и речь идет не только о загородных коттеджных поселках.
Этот заказчик, безусловно, думая об экономической эффективности, в то же время заботится о возможной привлекательности «своей» жилой застройки для покупателя, максимально эксплуатируя ее альтернативность массовой застройке хоть в чем-то: в планировке квартир, в эффектном внешнем виде, в строительных материалах и т.п. А миф о дешевизне панельного домостроения должен скоро развеяться. Существующие сейчас и активно применяемые в Москве строительные технологии позволяют строить по крайней мере не дороже.
Может быть, именно грамотно просчитанный инвестиционный бизнес-план позволит обеспечить альтернативу индустриальной микрорайонной застройке?

<< назад
© ООО "Арх Проект-2", 2010 г.
создание сайта